OLG Frankfurt (19. Zivilsenat), Urteil vom 18.07.2008, Az. 19 U 138/07

 

 

Der Nachweis der Kaufgelegenheit erbringt Anscheinsbeweis für die Ursächlichkeit der Maklerleistung bei späteren Erwerb des Grundstückes.

 



Auf die Berufung des Klägers wird das am 15.6.2007 verkündete Urteil der 23. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main abgeändert.
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 251.808,44 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 250.000,00 € seit dem 13.10.2006 und aus weiteren 1.808,44 € seit dem 15.12.2006 zu zahlen.
Die Anschlussberufung der Beklagten wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen

I.

Die Beklagte ist ein Unternehmen, das sich u. a. mit der Vermittlung des Abschlusses und dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über Grundstücke und gewerbliche Räume befasst. Komplementärin ist die A. Kommanditisten sind die Herren B, C, wobei dieser seinen Anteil treuhänderisch für Herrn D hält, und - bis zu seinem Ausscheiden am 7.7.2005 - der Kläger. Die Geschäftsführung und Vertretung der Beklagten obliegt der Komplementärin, deren Geschäftsführer der Gesellschafter B ist.

Gemäß § 18 Ziffer 3 Satz 2 des Gesellschaftsvertrages vom 21.9.2001 (Anlage B 2 - Bl. 39 ff. d. A.) hat ein ausscheidender Gesellschafter einen etwaigen Schuldsaldo unverzüglich auszugleichen. Das negative Kapitalkonto des Klägers betrug im Zeitpunkt seines Ausscheidens 118.199,44 €. In einer von dem Mitgesellschafter B und dem Kläger unterzeichneten Vereinbarung vom 10.3.2006 (Bl. 72 d. A.) betreffend die Übertragung des Geschäftsanteils des Klägers ist in Ziffer 3:geregelt:

„Als Gegenleistung für die Aufgabe seines Kommanditanteils verzichten die übrigen Gesellschafter auf den Ausgleich des negativen Kapitalkontos und des Verrechnungskontos."

Da die Beklagte, die bis zum Zeitpunkt des Ausscheidens des Klägers als Kommanditist der Beklagten im Jahr 2005 noch keine Umsätze getätigt hatte, den Nachweis oder die Vermittlung einiger Objekte angebahnt hatte, aus denen sie eine Maklerprovision erwartete, vereinbarten der Kläger und die Beklagte unter dem 24.10.2005 (Bl. 9 d. A.) u. a.:

„Herr E ist im Juli 2005 aus der F ausgeschieden. Die Parteien vereinbaren zu den zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgeschlossenen Projekten ein Gemeinschaftsgeschäft, die Projekte sind in der beigefügten Liste einzeln aufgeführt. Im Erfolgsfall erhält Herr E ein Drittel der eingehenden Provision, die Provision ist fällig bei Eingang bei F."

In der der Vereinbarung, die wiederum von dem Gesellschafter und Geschäftsführer der Komplementär-GmbH B und dem Kläger unterzeichnet war, angefügten Liste „Entwurf Abgrenzungsliste 15.3.2005“ (Bl. 10 d. A.) ist unter der lfd. Ziffer 8. das Objekt „O1, Z, Eigentümer G/D, Volumen 28/250, Kunde D/H/I Partners“ genannt und mit der Bemerkung versehen: „Entwicklung ehem. J-Gelände, Baugenehmigung steht aus“. In der Rubrik „Provisionen“ findet sich, ebenso wie bei einigen anderen in der Liste genannten Objekten, kein Eintrag. Wegen der weiteren Einzelheiten der Vereinbarung vom 24.10.2005 wird auf Anlage K 2 - Bl. 9 f. d. A. Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 4.11.2002 (Anlage K 1 – Bl. 8 d. A.) bot die Beklagte als Maklerin das Gewerbegelände „An der Z" in O1 Herrn D an, der zur fraglichen Zeit ein größeres Gelände zur Errichtung eines Logistikcenters suchte, und verwies dabei auf die rechtlichen Verbindungen und die möglichen Kooperationspartner, mit denen sie bereits Verbindungen aufgenommen hatte. Im gleichen Schreiben teilte die Beklagte Herrn D mit, dass sie für die Vermittlung bzw. für den Nachweis des Angebotes eine Provision in Höhe von 3 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer berechnen werde, die bei Abschluss eines Kaufvertrages fällig sei.

Am 8.12.2003 kam es zum Abschluss eines Kaufvertrages über das vorerwähnte Gelände, wobei als Käuferin die Fa. K KG auftrat, bei der es sich um eine von Herrn D für dieses Objekt gegründete Objektgesellschaft handelte. Der Kaufpreis betrug 78 Mio. €. Der Kaufvertrag war aufschiebend und auflösend bedingt dadurch, dass die Genehmigungsfähigkeit für die Errichtung eines Logistikcenters geklärt wird und besteht. Nachdem die beantragte Genehmigung im Herbst 2005 erteilt worden war, wurde der Kaufpreis gezahlt und das Eigentum am 21.2.2006 auf die Käuferin umgeschrieben. Die Objektgesellschaft wurde sodann an die L-Bank verkauft. Für diesen Verkauf erhielten die Herren Z3 und M bzw. deren Gemeinschaftsunternehmen „P“ eine Nachweis- bzw. Vermittlungsprovision. Sodann stellte die Beklagte für den Nachweis der Gelegenheit zum Erwerb des Grundstücks Z eine Provisionsrechnung in Höhe von 1,56 Mio. €, entsprechend 2 % des Kaufpreises. Dieser Betrag wurde der Beklagten von der L-Bank überwiesen, die bei dem Erwerb der Objektgesellschaft die Verpflichtung übernommen hatte, in einer Bilanz der Objektgesellschaft, die Grundlage des Kaufvertrages war, enthaltene Forderungen Dritter gegen die Objektgesellschaft auszugleichen. In dieser von der Objektgesellschaft erstellten Bilanz war auch die Forderung der Beklagten auf Zahlung eines Maklerhonorars in Höhe von 1,56 Mio. € aufgeführt. Die Beklagte versteuerte den eingegangenen Betrag, den sie sodann in Teiltranchen u. a. an die Makler N und Z3, Z4 bzw. deren Unternehmen überwies. Einen Teilbetrag von 270.000,00 € war ursprünglich für Herr D als Ausgleich für Kosten beim Erwerb des Grundstückes vorgesehen. Wer diesen Betrag letztlich erhalten hat, ist zwischen den Parteien streitig.

Auf Nachfrage des Klägers erklärte die Beklagte diesem mit Schreiben vom 17.8.2006 (Bl. 11 d. A.), dass aus der am 24.10.2005 geschlossenen Vereinbarung keine Umsätze entstanden seien. Allerdings erfuhr der Kläger aus der Ankündigung des Finanzamts O2 vom 4.6.2006 (Bl. 12 d. A.), dass die Beklagte im Jahre 2005 einen Eingang von 1.56 Mio. € zu verzeichnen hatte.

Mit der Klage verlangt der Kläger von der Beklagten unter Berufung auf die Vereinbarung vom 24.10.2005 in Verbindung mit Ziffer 8 der beigefügten Liste einen Teilbetrag des Provisionsdrittels aus der bei der Beklagten wegen des Nachweises des Z-Grundstückes an Herrn D bzw. die von diesem gegründete Objektgesellschaft eingegangenen Provision. Überdies verlangt der Kläger die Erstattung nicht anrechenbarer vorgerichtlicher Kosten.

Der Kläger hat behauptet, Herr D habe das Angebot der Beklagten vom 4.11.2002 auf Abschluss eines Maklervertrages angenommen. Die zum Zwecke des Erwerbs des Grundstücks gegründete Käuferin habe mit der Beklagten einen schriftlichen Maklervertrag geschlossen, nach dem eine Maklerprovision i. H. v. 1,56 Mio. €, nämlich 2 % des Kaufpreises von 78 Mio. €, geschuldet sei. Dieses Schriftstück habe Herr D der L-Bank vorgelegt, weil diese in die Finanzierung des Kaufpreises eingeschaltet gewesen sei. Wegen der diesbezüglichen Behauptungen im Einzelnen wird auf die Ausführungen des Klägers in seinem Schriftsatz vom 22.2.2007 (Bl. 58 f. d. A.) Bezug genommen.

Zudem liege es wegen des Betrages (2 % aus 78 Mio. €) und des zeitlichen Zusammenhangs der Zahlung auf der Hand, dass es sich bei dem Zahlungseingang in Höhe von 1,56 Mio. € um die Provision aus dem Geschäft Z handele. Im Übrigen komme es nicht darauf an, ob der Beklagten ein Provisionsanspruch zugestanden habe oder nicht, denn durch Zahlung der Provision auf die von der Beklagten gestellte Provisionsrechnung sei dieser Anspruch anerkannt worden.

Der Kläger hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an ihn 251.808,44 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 250.000,- € seit 13.10.2006 und aus weiteren 1.808,44 € seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Widerklagend hat die Beklagte beantragt,

den Kläger zu verurteilen, an sie 118.199.44 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 28.10.2008 zu zahlen.

Der Kläger hat beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte hat vorgetragen, sie habe das Objekt Z betreffend eine Maklerprovision nicht erhalten. Sie hat behauptet, Herr D habe ihr Angebot vom 4.11.2002 nicht angenommen. Auch in der Folgezeit sei es hinsichtlich des Maklervertrages zwischen diesem und ihr zu keinerlei Verhandlungen gekommen; ein Vertragsschluss sei weder ausdrücklich noch stillschweigend erfolgt. Folgerichtig sei weder durch Herrn D noch durch die spätere Käuferin des Objekts eine Provision an sie bezahlt worden. Die bei ihr eingegangene Zahlung von 1,56 Mio. € betreffe eine Vereinbarung mit der L-Bank bzw. mit den das Objekt vermittelnden Maklern, den Herren Z3 und M bzw. deren Maklerunternehmen, nach der die Summe zwar auf das Konto der Beklagten einzuzahlen sei, diese aber von ihr - da sie das Geschäft nicht vermittelt habe - in mehreren Teiltranchen an die Makler auszuzahlen sei. Hintergrund der Vereinbarung sei gewesen, dass sie (die Beklagte) im Jahre 2005 nennenswerte Umsätze habe nachweisen wollen, um „beim Ranking der Banken“ nicht zurückzufallen.

Im Übrigen sei der Nachweis des streitgegenständlichen Geländes durch sie (die Beklagte) nicht kausal gewesen, weil dieses Herrn D bereits zu einem früheren Zeitpunkt, nämlich am 11.7.2002, durch andere Makler, nämlich die Herren Z3 und M bzw. deren Unternehmen angeboten worden sei (Bl. 87 ff. d. A.). Die Beklagte hat sich insoweit auf eine Vorkenntnis des Herrn D berufen.

Hinsichtlich der Widerklage hat die Beklagte die Auffassung vertreten, die Vereinbarung vom 10.3.2006 betreffend den Verzicht auf den Ausgleich des Negativsaldos des Klägers sei nicht wirksam zustande gekommen, da diese nicht von allen Gesellschaftern unterzeichnet worden sei.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf den Inhalt der erstinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Landgericht hat mit seinem am 15.6.2007 verkündeten und den Parteien am 20.6. (Kläger) bzw. 21.6 2008 (Beklagte) zugestellten (Bl. 142/143 d. A.) Urteil Klage und Widerklage abgewiesen.

Es hat die Abweisung der Klage im Wesentlichen damit begründet, dass trotz des Zahlungseinganges bei der Beklagten auf Grund des insoweit vagen und unkonkreten Vortrages des Klägers nicht von einem ausdrücklichen oder konkludenten Abschluss eines Maklervertrages mit Herrn D ausgegangen werden könne. Die Abweisung der Widerklage hat das Landgericht damit begründet, dass die Parteien mit der Vereinbarung vom 10.3.2006 einen wirksamen Erlassvertrag geschlossen haben oder die Beklagte ein negatives Schuldanerkenntnis abgegeben habe. Die Berufung auf die fehlende Unterschrift eines Gesellschafters verstoße gegen Treu und Glauben. Zum einen habe der Gesellschafter B auch andere wesentliche Vereinbarungen, wie die vom 24.10.2005, die das Ausscheiden des Klägers aus der Beklagten betraf, allein unterzeichnet, die die Beklagte als wirksam angesehen habe; zum anderen wäre der Kläger auch durch den Hinweis darauf, dass der Inhalt der Vereinbarung mit dem anderen Gesellschafter abgesprochen worden sei und dessen Unterschrift nachgereicht werde, arglistig getäuscht worden.

Hiergegen wenden sich der Kläger mit seiner am 5.7.2008 eingelegten und am 15.8.2008 begründeten Berufung und die Beklagte mit ihrer nach Verlängerung der Berufungserwiderungsfrist bis zum 29.10.2008 (Bl. 192 d. A.) am 29.10.2008 eingelegten und begründeten Anschlussberufung.

Der Kläger macht geltend, das Landgericht habe bei der Verneinung des Vorliegens eines Maklervertrages verkannt, dass auf Grund des ein Provisionsverlangen enthaltenden Nachweisangebotes der Beklagten vom 4.11.2002 mit dem Abschluss des Hauptvertrages konkludent ein Maklervertrag zustande gekommen sei. Überdies habe das Landgericht nicht hinreichend gewürdigt, dass die Beklagte selbst eine Provisionsrechnung über 1,56 Mio. € (2 % des Kaufpreises für das Grundstück von 78 Mio. €) gestellt hat und entsprechende Zahlung an die Beklagte geleistet wurden. Im Übrigen legt er einen der Beklagten von dem Büro des Herrn D am 28.7.2005 per Fax übermittelten Entwurf eines Maklervertrages (BK 1 – Bl. 170 d. A.) vor, der auf den Tag des Erwerbs des Grundstücks (7.12.2003) datiert. Auch habe es nicht berücksichtigt, dass die Beklagte den eingegangenen Betrag gegenüber dem Finanzamt selbst als Umsatzerlös bezeichnet habe. Hingegen sei die Behauptung der Beklagten, sie sei verpflichtet gewesen, das Geld an andere Makler weiterzuleiten, unsubstantiiert. Nicht nachvollziehbar sei der Vortrag, das Geld sei nur deshalb an sie überwiesen worden, damit sie eine bessere Bonität nachweisen könne.

Der Kläger beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagte zu verurteilen, an ihn 251.808,44 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 250.000,- € seit 13.10.2006 und aus weiteren 1.808,44 € seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung des Klägers zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil soweit die Klage abgewiesen wurde. Sie wiederholt und vertieft ihr Vorbringen in erster Instanz. Sie vertieft insbesondere ihren Vortrag, wonach Herr D mit den Maklerunternehmen Z3 und M bereits im Juli 2002 einen Maklervertrag abgeschlossen habe und mithin Vorkenntnis besessen habe. Die Beklagte sei bei der Begleichung des Provisionsanspruchs dieser Makler nur als Verteilstelle eingeschaltet gewesen. Über sie seien die Zahlungen nur formaliter erfolgt, um Umsatzerlöse für die Beklagte angeben zu können. Desweiteren legt sie diverse Kontoauszüge vor, aus denen sich ihre Zahlungen an die Makler Z3 und M ergeben.

Mit ihrer Anschlussberufung wendet sich die Beklagte gegen die Abweisung ihrer Widerklage. Das in der Vereinbarung 10.3.2006 enthaltene negative Schuldanerkenntnis sei zwar gewollt gewesen, wegen der fehlenden Unterschrift des weiteren Gesellschafters aber unwirksam. Dieser habe die Vereinbarung auch nicht genehmigt.

Sie beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils den Kläger auf die Widerklage hin zu verurteilen, an sie 118.199.44 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 28.10.2008 zu zahlen.

Der Kläger beantragt,

die Anschlussberufung zurückzuweisen.

Er wiederholt und vertieft auch hinsichtlich des Gegenstandes der Anschlussberufung sein erstinstanzliches Vorbringen.

Wegen des Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils sowie auf die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze der Parteien verwiesen.

Der Senat hat gemäß Beweisbeschluss vom 8.2.2008 (Bl. 307 ff. d. A.) Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen Z1, Z2, Z3, Z4 und D sowie durch Vernehmung des Klägers als Partei. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 25.4.2008 (Bl. 341 ff. d. A) und vom 6.6.2008 (Bl. 378 ff. d. A.) verwiesen.

II.

Berufung und Anschlussberufung sind zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt und begründet worden. Die Berufung des Klägers ist begründet, die Anschlussberufung hingegen unbegründet.

1. Der Kläger hat aus der zwischen ihm und der Beklagten getroffenen Vereinbarung vom 24.10.2005 in Verbindung mit § 652 BGB Anspruch auf Zahlung eines anteiligen Betrages des von der Beklagten wegen des Nachweises der Gelegenheit zum Ankauf des Gewerbegrundstücks Z in O1 verdienten und erhaltenen Maklerlohns.

a) Die erhobene Teilklage ist zulässig. Entgegen der Auffassung der Beklagten bedurfte es vorliegend keiner näheren Angaben dazu, um welchen Teilbetrag es sich handelt. Gegenstand der Klage ist ein Teilbetrag der von dem Kläger reklamierten Drittelprovision. Da es sich um einen einheitlichen Forderungsbetrag handelt, bedurfte es zur Geltendmachung eines Teilbetrages hieraus keiner näheren Begründung.

b) Der geltend gemachte Anspruch wird auch von der Vereinbarung vom 24.10.2005 erfasst. Es unterliegt für den Senat keinem Zweifel, dass in Ziffer 8 der der Vereinbarung beigefügten Abgrenzungsliste Maklertätigkeiten der Beklagten hinsichtlich des Kaufs des Z. Grundstücks gemeint sind. Maßgeblich ist die Bezeichnung des Objekts. Unschädlich ist hingegen, dass in der Rubrik Eigentümer neben der G auch Herr D angegeben ist. Die G ist die Muttergesellschaft der Verkäuferin, der O GmbH & Co. KG; D ist der Interessent für den Ankauf des Geländes. Die Beklagte behauptet selbst nicht, dass in Ziffer 8 der Liste ein anderes Geschäft gemeint sein könnte. Unschädlich ist auch der Umstand, dass bei der Auflistung des Objekts in der Anlage zur Vereinbarung vom 24.10.2005 – wie auch bei anderen in der Liste genannten Objekten - keine Provision genannt ist. Insoweit hat der Kläger nachvollziehbar vorgetragen, dass dies allein darauf beruhe, dass zu diesem Zeitpunkt der Kaufpreis für den Erwerb des Grundstücks Z noch nicht bekannt gewesen sei. Einen anderen plausiblen Grund für das Fehlen von Angaben zur Provisionshöhe bei einigen der genannten Objekte vermochte auch die Beklagte nicht anzugeben. Insoweit gehen die Ausführungen der Beklagten zu formalen Problemen der Auflistung auch insoweit ins Leere.

c) Die Vereinbarung vom 24.10.2005 zwischen der Beklagten und dem Kläger ist auch wirksam. Sie ist auf Seiten der Beklagten von dem Kommanditisten und Geschäftsführer der Komplementärin B unterzeichnet, der die Beklagte KG wirksam vertreten konnte.

d) Das Zustandekommen eines Maklervertrages der Beklagten mit dem Zeugen D bzw. der von ihm gegründeten und mithin in persönlicher Kongruenz stehenden Objektgesellschaft ist bereits nach dem unstreitigen Vorbringen der Parteien anzunehmen. Nachweismaklerkunde der Beklagten für das Objekt Z in O1 war der Zeuge D bzw. die mit ihm in persönlicher Kongruenz stehende spätere Käuferin des nachgewiesenen Grundstücks. Unstreitig hat die Beklagte die Firma D & Partner mit Schreiben vom 4.11.2002 zu Händen des Zeugen D auf die Kaufgelegenheit hinsichtlich des o. g. Grundstücks hingewiesen. In diesem Schreiben ist auch ein Provisionsverlangen der Beklagten enthalten. Unerheblich ist, dass der Zeuge D dieses Schreiben nicht beantwortet hat. Der Zeuge D bzw. eine von ihm zum Zwecke des Erwerbs des Grundstücks errichtete Gesellschaft (im Folgenden nur: Zeuge D) hat das Grundstück auch erworben. Der Hauptvertrag ist mithin in zurechenbarer Weise (persönliche Kongruenz des Erwerbers mit dem Maklerkunden) zustande gekommen. Diese Voraussetzungen sind ausreichend für die Annahme eines konkludent zustande gekommenen Maklervertrages.

e) Der Nachweis der Kaufgelegenheit war auch ursächlich für den späteren Erwerb des Grundstückes durch den Zeugen D. Dafür spricht zunächst bereits der Anscheinsbeweis (BGH NJW 1971, 1133). Soweit sich die Beklagte darauf beruft, sie habe eine Maklerprovision nicht verdient, weil ihr Nachweis nicht ursächlich für den Kauf gewesen sei, hat sie mit diesem Vorbringen keinen Erfolg. Es ist bereits zweifelhaft, ob sich die Beklagte auf eine Vorkenntnis ihres Maklerkunden berufen kann, nachdem dieser bzw. die Erwerberin der Objektgesellschaft die von der Beklagten verlangte und der Erwerberin der Objektgesellschaft in Rechnung gestellte Maklerprovision tatsächlich gezahlt hat. Diese Zahlung ist jedenfalls dann, wenn die Zweckbestimmung auf die Zahlung der verlangten Provision bezogen ist, als deklaratorisches Anerkenntnis der Zahlungspflicht anzusehen. Vorliegend erfolgte die Zahlung durch einen Dritten, nämlich die L-Bank als Erwerberin der Objektgesellschaft, die das nachgewiesene Grundstück erworben hatte. Da die L-Bank als Bestandteil der Kaufpreisforderung die Verpflichtung übernommen hatte, die in der dem Kaufvertrag hinsichtlich der Objektgesellschaft zu Grunde gelegten Bilanz enthaltenen Forderungen Dritter gegen die Objektgesellschaft zu bezahlen, steht diese Zahlung einer Zahlung durch die Erwerberin des Grundstücks (Käuferin des Hauptvertrages) gleich.

Soweit die Beklagte zunächst die Auffassung vertreten hat, bei dem Eingang der Zahlung handele es sich um Gelder, die nicht im Zusammenhang mit einem Maklerhonorar stünden, sondern sonstige Verpflichtungen der L-Bank beträfen, hat sie soweit ersichtlich diesen Vortrag im Laufe des Berufungsverfahrens nicht aufrechterhalten. Jedenfalls aber ist dieses Vorbringen nicht nachvollziehbar. Bei dem von der L-Bank an die Beklagte überwiesenen Betrag von 1,56 Mio. € handelt es sich exakt um den Betrag der einer Provision in Höhe von 2 % des Kaufpreises für den Erwerb des Grundstücks (78 Mio. €) entspricht. Um welche anderen Geschäfte es sich bei dieser Zahlung gehandelt haben könnte, hat die Beklagte nicht vorgetragen. Überdies hat der Zeuge Z1 bekundet, dass die Beklagte eine Provisionsrechnung über 1,56 Mio. € gestellt habe und mit der Überweisung durch die L-Bank diese Forderung beglichen werden sollte. Soweit sich die Beklagte sodann darauf beruft, sie habe beim Empfang des Geldes lediglich als Verteilerstelle fungiert, dergestalt, dass sie verpflichtet gewesen sei, das Geld an die Makler weiterzuleiten, die eigentlich die Nachweisprovision verdient hätten, ist auch dies nicht glaubhaft. Es ist von der Beklagten kein nachvollziehbarer Lebenssachverhalt dargetan worden, der einer solchen Durchgangsüberweisung eine sinnhafte Begründung zukommen lassen könnte, wobei im Übrigen der ursprüngliche Vortrag der Beklagten durch die Aussage des Zeugen D widerlegt wurde. Die Beklagte hatte zunächst vorgetragen, die Zwischenüberweisung an sie sei nur deshalb erfolgt, weil durch den Nachweis des Eingangs des als Provision verbuchten Betrages Geschäftskunden, u. a. auch Banken gegenüber eine bessere Bonität habe vermitteln können. Dieser Vortrag entbehrt bereits deshalb der Plausibilität, weil bei einem Maklerunternehmen die Bonität im Geschäftsleben grundsätzlich keine Rolle spielt und überdies auch nicht vorgetragen wurde, dass die Beklagte beabsichtigte bei Kreditinstituten Darlehen aufzunehmen. Der Zeuge D, der für die Überweisung verantwortlich war, indem er eine Maklerprovisionsforderung der Beklagten in die Bilanz der an die L-Bank verkauften Objektgesellschaft aufgenommen hat, hat in seiner Aussage diese Zahlungsmotivation überhaupt nicht genannt, sondern bekundet, es sei Zweck dieser Zwischenüberweisung gewesen, zu verhindern, dass sowohl beim Erwerb des Grundstücks durch die Objektgesellschaft als auch beim Verkauf der Objektgesellschaft an die L-Bank dieselben Makler, die Herren Z3 und M, bzw. deren Maklerunternehmen genannt würden. Auch diesem – von der Beklagten selbst nicht vorgetragenen - Begründungszusammenhang fehlt die erforderliche Plausibilität. Es ist nicht nachvollziehbar, inwieweit und für wen eine Benennung der vermeintlich tatsächlich verantwortlichen Makler bei beiden Geschäften von Nachteil gewesen sein sollte. Gerade die von dem Zeugen Z1 geschilderte Vereinbarung der Kaufpreisregelung beim Erwerb der Objektgesellschaft, nämlich noch offenstehende in der Bilanz der Gesellschaft aufgeführte Forderungen Dritter als Erwerberin als Kaufpreiszahlung zu begleichen, schließt eine solch nachteilige Wirkung der Benennung der vermeintlich tatsächlich verantwortlichen Makler beim Erwerb des Grundstücks durch den Zeugen D aus. Nach der Aussage des Zeugen Z1 war es der L-Bank völlig gleichgültig, wer Gläubiger der in der Bilanz aufgeführten Forderungen war, vielmehr allein wesentlich, dass nur Forderungen in Höhe der Bilanzausweisung bestanden. Es ist auch insbesondere nicht nachvollziehbar, dass die Bedeutung dieser Verschleierung des „wahren Maklers“ so weit gehen sollte, dass die Beklagte das bei ihr eingegangene Geld zunächst versteuert, um es sodann weiterzuleiten. Die von dem Zeugen D, dessen Bekundungen sich die Beklagte im Zweifel zu Eigen gemacht hat, geschilderte Motivation für die Zwischenüberweisung ist – unabhängig davon, dass insoweit auch der Geschäftspartner eines zweifellos herausragenden Geschäfts, die L-Bank, aus nicht nachvollziehbaren, jedenfalls aber nicht wesentlichen, sondern nur kosmetischen Gründen getäuscht worden wäre - mithin weder in wirtschaftlicher Hinsicht noch unter „kosmetischen“ Aspekten nachvollziehbar.

f) Aber auch dann, wenn man die Berufung der Beklagten auf eine Vorkenntnis des Zeugen D von der Gelegenheit des Erwerbs des Gewerbegrundstücks Z trotz der erfolgten Zahlung der Maklerprovision an die Beklagte zulassen würde, ergäbe sich kein anderes Ergebnis.

Die Beklagte hat eine Vorkenntnis des Zeugen D nicht bewiesen. Zwar haben die Zeugen M, Z3 und D den Vortrag bestätigt, wonach die Zeugen M und Z3 dem Zeugen D bereits im Juli 2002 die Möglichkeit des Erwerbs des Grundstücks dargelegt haben. Die von den Parteien vorgetragenen weiteren unstreitigen Umstände bieten jedoch erhebliche Zweifel an der Richtigkeit dieser Bekundungen, die die Beweiskraft der Aussagen der genannten Zeugen erschüttern. Solche Zweifel gründen bereits in dem Umstand, dass die Maklerprovision an die Beklagte gezahlt wurde, ohne dass ein anderer Grund als der, dass die Beklagte ihre Nachweisprovision erhalten sollte, nachvollziehbar dargestellt werden kann, wie bereits ausgeführt. Gerade dann, wenn mit der Beklagten der Abschluss eines Maklervertrages ernsthaft in Betracht kommt und von der Beklagten, wie mit Schreiben vom 4.11.2002 geschehen, für den Fall des Abschlusses des Hauptvertrages eine Provisionsforderung gestellt wird und allein die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit der Beklagten problematisch ist, erscheint es aus Sicht eines im Geschäftsleben versierten Kaufmanns, wie dies der Zeuge D unzweifelhaft ist, schwerlich nachvollziehbar, dass dieser – ohne dass insoweit ein dringendes Bedürfnis bestanden hätte - mit der Zahlung der Provision gerade an die Beklagte eine Situation schafft, die geradezu den Anschein stärkt, dass der Nachweis der Kaufgelegenheit durch die Beklagte für den Erwerb des nachgewiesenen Grundstücks ursächlich war. Das gilt auch dann, wenn der Zeuge D in dem Unternehmen der Beklagten einen nicht unbedeutenden Einfluss hat. Desweiteren ist in diesem Zusammenhang auch nicht nachvollziehbar, dass der Zeuge D das Schreiben der Beklagten vom 4.11.2002 unbeantwortet gelassen haben will, weil es nur eines von vielen Maklerangeboten dargestellt habe. Immerhin handelt es sich bei dem Erwerb des Z. Geländes mit einem Kaufpreis von 78 Mio. € um ein sicherlich auch für den Zeugen D herausragendes Geschäft. Zwar bestand in rechtlicher Hinsicht keine Verpflichtung, auf dieses Schreiben zu antworten und eine bereits bestehende Vorkenntnis mitzuteilen. Jedoch wäre ein solches Verhalten im Hinblick auf die Größenordnung der Kaufangelegenheit und dementsprechend auch der Maklerprovision aus wirtschaftlichen Gründen erwartbar gewesen. Desweiteren spricht auch der auf den Tag des Grundstückserwerbs datierte Vertragsentwurf, der von dem Büro des Zeugen D an die Beklagte gefaxt wurde, dafür, dass der Zeuge zu diesem Zeitpunkt selbst nicht davon ausgegangen ist, dass ein Provisionsanspruch der Beklagten wegen fehlender Ursächlichkeit des Nachweises infolge einer Vorkenntnis nicht bestand. Auch wenn sich der Zeuge D diesen Entwurf nicht erklären konnte, so erscheint es doch ausgeschlossen, dass ein Unbefugter dieses Faxschreiben versandt hat, dies zumal dieser Entwurf exakt die Bedingungen enthält, die der Zeuge mit den Herren M und Z3 vereinbart haben will. Auch die von dem Zeugen D geschilderte Lockerheit der bei der Durchführung von geschäftlichen Vorgängen in seinen Unternehmen erklärt nicht, dass ein solches Faxschreiben an die Beklagte versandt wird, ohne dass dies von Verantwortlichen der Firma gewollt ist. Viel eher spricht dieses Faxschreiben zumindest indiziell dafür, dass dieser Vertragsentwurf die Vereinbarungen des Zeugen D mit der Beklagten wiedergibt. In dieses Bild wiederum passt sich der Umstand ein, dass die Beklagte entsprechend den Angaben in dem Vertragsentwurf eine Provisionsrechnung an die L-Bank gestellt hat.

Gegen die Richtigkeit der Bekundungen der Zeugen D, Z3 und M sprechen überdies weitere Umstände. Alle diese Zeugen haben übereinstimmend bekundet, dass bei dem Gespräch im Büro des Zeugen D in O3 auf Grund der freundschaftlichen Verbundenheit der Zeugen und auch früherer Geschäftsverbindungen über Provisionszahlungen nicht gesprochen worden sei, weil die Provisionspflichtigkeit der Geschäfte sowieso unter den Beteiligten klar gewesen sei. In dieses Bild aber passt jedoch nicht der Umstand, dass in dem das Gespräch bestätigenden Schreiben des Zeugen M vom 15.7.2002 (Anlage B 4 – Bl. 87 f. d. A.) ein Provisionsverlangen in Höhe von 5% enthalten ist und auch in dem Schreiben vom 26.7.2002 (Bl.89 d. A.) erneut auf die Provisionspflichtigkeit hingewiesen wird, obgleich diese zwischen den Parteien keiner Erörterung bedurft hätte.

Gegen das Vorliegen einer Vorkenntnis des Zeugen D von der Gelegenheit des Erwerbs des Grundstücks Z spricht des weiteren auch, dass dieser ersichtlich zunächst keine Anstrengungen unternommen hat, die Möglichkeit des Erwerbs näher zu erfragen. Zumindest bis zum Angebot der Beklagten im November 2002 sind keine Aktivitäten erkennbar, die der Zeuge unternommen hätte, um die Voraussetzungen eines Erwerbs abzuklären. Der von dem Zeugen bestätigte Vortrag der Beklagten, dieser habe zunächst seinen Bruder, einen in O4 praktizierenden Rechtsanwalt, gebeten, zu dem Insolvenzverwalter der Firma J AG Kontakt aufzunehmen und näheres, insbesondere die Person des Ansprechpartners für Vertragsverhandlungen in Erfahrung zu bringen, entbehrt auch insoweit der zu erwartenden Schlüssigkeit. Der Zeuge M hat dem Zeugen D in einem Schreiben vom 15.7.2002 bereits mitgeteilt, dass der Verkauf des Grundstücks über eine Tochtergesellschaft der G, nämlich die O GmbH & Co. KG, die auch als Verkäuferin bei dem Kaufvertrag über das Grundstück aufgetreten ist, gesteuert werde. Mit Schreiben vom 26.7.2002 teilte der Zeuge M dem Zeugen D überdies die genaue Adresse der O mit. In Kenntnis dessen hätte es sicherlich nahegelegen, nicht erst den Konkursverwalter zu befragen oder befragen zu lassen, sondern die Grundstückseigentümerin selbst anzusprechen, die sicherlich am verlässlichsten Auskunft über die Vertriebsmodalitäten hätte geben können. Wenn ein erfahrener Geschäftsmann diesen direkten Weg, Informationen einzuholen, nicht geht, bestehen zumindest Zweifel daran, dass ihm das Schreiben vom 15.7.2002 bekannt war. Letzteres wiederum lässt es zumindest für möglich erscheinen, dass dieses Schreiben von dem Zeugen M nicht zeitnah verfasst wurde.

Die Beklagte, die zunächst dem Zeugen D mit Schreiben vom 4.11.2002 ein Provisionsverlangen gestellt hatte und selbst noch bei Abschluss der Vereinbarung mit dem Kläger am 24.10.2005 von der Möglichkeit einer Provisionierung ihrer Nachweistätigkeit ausgegangen ist, hat im Übrigen auch nicht konkret vorgetragen, wann und von wem sie erfahren haben will, dass der Zeuge D bereits von anderen Maklern auf die Kaufgelegenheit hingewiesen worden ist.

Schließlich spricht auch der Inhalt des von dem Kläger geschilderten Gesprächs mit dem Zeugen D Ende November/Anfang Dezember 2002 soweit dieses von den Beteiligten übereinstimmend geschildert wird, dafür, dass zu diesem Zeitpunkt keine Vorkenntnis des Zeugen D bestand. Nach den Bekundungen des Klägers stand die Beklagte wegen des Nachweises der Kaufgelegenheit hinsichtlich des Grundstücks Z mit weiteren Interessenten in Verbindung. Im Hinblick darauf hat der Zeuge D dem Kläger erklärt, er habe Interesse an dem Grundstück und der Kläger bzw. die Beklagte solle „die Füße stillhalten“. Wenn der Zeuge D den Kläger zuvor auf eine bereits bestehende Vorkenntnis hinsichtlich der Erwerbsmöglichkeit hingewiesen haben will, wie dies der Zeuge bekundete, ist es auch in Ansehung der Beteiligung des Zeugen an der Beklagten nicht nachvollziehbar, dass diese in der Folgezeit tatsächlich entsprechend gehandelt und keine weiteren Nachweistätigkeiten für die anderen Interessenten vorgenommen hat, obgleich ihr infolge des Vorkenntnishinweises klar gewesen sein musste, dass sie keine Provision werde verdienen können. Gerade dann wenn einer der Interessenten auf eine bestehende Vorkenntnis hinweist, liegt es doch nahe, dass ein Makler alles unternimmt, um andere Interessenten zum Kauf zu bewegen, dies nicht zuletzt bei einer Geschäft dieser Größenordnung. Nur dann, wenn der Makler die Erwartung hegen darf, von dem Interessenten Provision zu erhalten, ist es nachvollziehbar, dass er hinsichtlich anderer Interessenten keine Aktivitäten mehr entfaltet.

Nach alledem ist der Beklagten der Nachweis einer Vorkenntnis ihres Maklerkunden, wofür sie aber die Beweislast trägt, nicht gelungen. Der Senat ist wegen der aufgezeigten vielen Umstände, die gegen das Vorliegen einer Vorkenntnis des Zeugen D sprechen, nicht davon überzeugt, dass die Zeugen M, Z3 und D insoweit wahrheitsgemäße Aussagen gemacht haben. Mangels Vorkenntnis aber verbleibt es bei dem Anschein der Ursächlichkeit des Nachweises der Beklagten für den Erwerb des Grundstückes Z durch den zeugen D bzw. die von ihm gegründete Objektgesellschaft. Da auf dieser Grundlage die Beklagte Anspruch auf Zahlung der von ihr auch in Rechnung gestellten Courtage in Höhe von 1,56 Mio. € hatte und ihr dieses Geld auch überwiesen wurde, kann der Kläger von der beklagten aus der Vereinbarung vom 24.10.2005 den ihm zugesagten Provisionsanteil in Höhe des geltend gemachten Teilbetrages von 250.000,00 € verlangen.

g) Der Provisionsanspruch der Beklagten scheitert vorliegend auch nicht an dem Umstand, dass der Zeuge D auch an der Beklagten über seine treuhänderisch von dem Gesellschafter C gehaltene Drittel-Beteiligung maßgeblich beteiligt ist, da alle Beteiligten hiervon Kenntnis hatten. Die Berufung hierauf wäre zumindest treuwidrig (§ 242 BGB).

Vorgerichtliche Kosten kann der Kläger aus dem Gesichtspunkt des Verzuges nach § 286 BGB verlangen. Die Höhe der nicht anrechenbaren Gebühren ist richtig berechnet. Die Berechnung einer 1,5 fachen Gebühr ist dem Schwierigkeitsgrad und der Bedeutung der Angelegenheit angemessen.

2. Die Anschlussberufung der Beklagten ist hingegen unbegründet. Die Beklagte hat gegen den Kläger keinen Anspruch auf Ausgleich des negativen Kapitalkontos. Auf diesen in § 18 Ziffer 3 des Gesellschaftsvertrages geregelten Ausgleich hat die Beklagte durch die als Erlassvertrag (§ 397 Abs. 1 BGB) zu qualifizierende Vereinbarung vom 10.3.2006 als Gegenleistung für die Aufgabe des Kommanditanteils des Klägers wirksam verzichtet. Der Senat folgt insoweit der Rechtsauffassung des Landgerichts, das die Widerklage ohne Rechtsfehler abgewiesen hat. Die Verzichtsvereinbarung der in der Gesellschaft verbliebenen Gesellschafter mit dem Kläger auf die Ausgleichung des Negativsaldos des Klägers ist zwar nur von dem Mitgesellschafter B und dem Kläger, nicht jedoch von dem Mitgesellschafter C unterzeichnet worden. Der Gesellschafter B hat jedoch ausdrücklich auch im Namen des Mitgesellschafters C gehandelt, wie sich aus dem Schreiben des Herrn B vom 10.3.2006 (Bl. 112 d. A.) ergibt. Die Nachholung der Unterschrift des anderen Gesellschafters wurde ersichtlich nur als Förmlichkeit angesehen, ohne dass erkennbar geworden ist, dass die Wirksamkeit der Vereinbarung von der Einhaltung dieser Form abhängen sollte. Jedenfalls aber wäre, worauf das Landgericht zu Recht abgestellt hat, die Berufung auf die fehlende Unterschrift des Gesellschafters unter die Vereinbarung treuwidrig im Sinne des § 242 BGB. Diese Ausführungen, wegen deren Inhalts im Einzelnen auf S.10 des Urteils Bezug genommen wird, macht sich der Senat in vollem Umfange zu Eigen Die Beklagte hat insoweit in der Berufungsinstanz keinen weitergehenden Vortrag gehalten, insbesondere einen Rechtsfehler nicht aufgezeigt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.

Der Streitwert für die Berufungsinstanz beträgt 370.007,88 €.





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