Miete unter Covid19

1. Mietzahlungen für April, Mai und Juni 2020

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie bestimmt, dass Mietrückstände für die Monate April, Mai und Juni 2020 nur dann zur Begründung einer Kündigung herangezogen werden können, wenn sie nicht bis 30.06.2022 nachgezahlt sind. Mieter sollten also beachten, dass geschuldete Miete für den Zeitraum April, Mai und Juni 2020 rechtzeitig nachgezahlt wird. Die Regelung betrifft Wohn- und Geschäftsraummie-tverhältnisse.

2. Welche Miete ist geschuldet?

Bei Mietverhältnissen kann, wie bei allen Dauerschuldverhältnissen, eine Anpassung verlangt werden, wenn sich die Vertragsgrundlage so schwerwiegend verändert hat, dass ein Festhalten nicht zumutbar ist.

Das ist bei Wohnraummiete kaum vorstellbar. Die Wohnraummiete bleibt also praktisch unverändert.

Ganz anders ist die Situation, wenn Geschäftsräume aufgrund staatlicher Anordnungen nur beschränkt oder gar nicht für den mietvertraglichen Geschäftszweck genutzt werden dürfen. Für diese Fälle wurde im Dezember 2020 die gesetzliche Vermutung aufgestellt, dass eine schwerwiegende Störung der Geschäftsgrundlage gegeben ist. Damit ist geklärt, dass der betroffene Geschäftsraummieter grundsätzlich eine Anpassung der Miete geltend machen kann. Das gilt auch für Geschäftsbeschränkungen vor Dezember 2020.

Das Gesetz gibt jedoch keine konkreten Antworten, wie hoch die angepasste Miete ist. Eine angeordnete Betriebsbeeinträchtigung führt also nicht automatisch dazu, dass der Mieter von der Zahlung der Miete teilweise oder ganz befreit wird. Auch berechtigt das den Mieter nicht zu einer sofortigen Kündigung. Vielmehr ist eine Vertragsanpassung durchzuführen, die für beide Seiten hinnehmbar und wirtschaftlich vertretbar ist. Zu berücksichtigen sind die also auch Interessen des Vermieters.

Wenn ein Restaurant durch Lieferdienst oder durch den Verkauf von Speisen zum Mitnehmen oder ein Einzelhändler durch Onlineverkauf Umsatzbußen vollständig vermeiden kann, ist kein Anpassungsfall gegeben. Bei körpe-rnahen Dienstleistungen dürften dagegen keine Kompensationsmöglichkeiten gegeben sein. Deshalb sind bei Umsatzeinbußen sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Dazu gehören die Höhe der Einbußen, das Verhältnis zu den verbleibenden Kosten, die bisherige Einnahme-Kosten-Relation und die Kompensationsmöglichkeiten. Zu berücksichtigen sind aber auch staatliche Hilfen für den Mieter, jedenfalls soweit sie bezwecken, laufende betriebliche Verbindlichkeit zu bedienen. Und ebenso die Interessen des Vermieters und seiner Verpflichtungen. Der Gesetzgeber wünscht, dass sich die Mietparteien auf eine Vertragsanpassung für den betreffenden Zeitraum einigen.

Gelingt das nicht, so kann eine auch rückwirkende Anpassung durch das Gericht verlangt werden. Der Gesetzgeber hat bestimmt, dass solche Verfahren von den Gerichten beschleunigt bearbeitet werden. Bis zum Entstehen einer breiten und höchstrichterlichen Rechtsprechung für die vielfältigen Fallgruppen in nicht absehbarer Zeit wird erhebliche Unsicherheit über die Details der Vertragsanpassung bestehen bleiben. Das ist vom Gesetzgeber durchaus gewünscht. Denn das fördert die Einigungsbereitschaft auf beiden Seiten. Wir haben seit Beginn der Pandemie die Einschätzung vertreten, dass die Praxis in Fällen, in denen keine genaue Ermittlung der Umstände erfolgt, eine pauschale Anpassung auf 50 % vornehmen wird und beobachten das zunehmend.

Vermieter und Mieter sollten sich verhandlungsbereit zeigen. In geeigneten Fällen sollten Vermieter zur Vorbereitung der Gespräche Auskünfte über die konkrete wirtschaftliche und geschäftliche Situation des Mieters erbitten. Dazu gehören Erklärungen über erhaltene oder beantragte staatliche Hilfen, die Darlegung, warum alternative Vertriebskanäle nicht oder nicht weiter als bislang genutzt werden und die Vorlage der betriebswirtschaftlichen Daten. Möglicherweise empfiehlt es sich für den Vermieter, das zu verbinden mit einem Angebot für den Fall, dass diese Auskünfte und Unterlagen nicht vollständig erteilt werden können

Der Mieter kann die Vertragsanpassung auch rückwirkend geltend machen. In jedem Fall empfiehlt es sich, eine rechtssichere Vereinbarung über die Vertragsanpassung auch für die Vergangenheit zu suchen. Dabei muss das Schriftformerfordernis beachtet werden, damit die Wirksamkeit der vereinbarten Vertragsdauer bei langlaufende Mietverhältnissen nicht in Frage gestellt wird.

Wir beraten und vertreten Sie gerne.