Das Wohnungseigentumsgesetz seit dem 1.12.2020

Das sind die die neuen Regelungen:

 

1. Änderungen im Sachenrecht

 

Bislang konnte Sondereigentum an abgeschlossenen Räumen und an um-bauten Stellplätzen errichtet. Nun kann es sich zusätzlich auf Grund-stücksteile (z.B. Außenstellplätze, Terrassen und Gärten) erstrecken. Auch dieses neue Sondereigentum kann veräußert werden

 

2. Entstehungsphase

 

Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht jetzt mit der Anlegung der Grundbücher. Damit ist die Ein-Mann-Gemeinschaft anerkannt. Sie kann dann schon Beschlüsse fassen, welche die späteren Erwerber binden.

 

3. Wohnungseigentümergemeinschaft

 

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nun vollständig rechtsfähig. Ihr und nicht mehr den Eigentümern obliegt die Verwaltung des gesamten gemein-schaftlichen Eigentums. Für die Gemeinschaft handeln die Eigentümer-versammlung als Willensbildungsorgan und die Verwaltung als Vertretungs-organ. Sie wird nach außen unbeschränkt von der Verwaltung vertreten. Aus-genommen sind nur Grundstückskauf- und Darlehensverträge. Was die Ver-waltung darf, können die Wohnungseigentümer regeln. Wenn sie nichts anderes bestimmen, darf sie in eigener Verantwortung und ohne Beschluss-fassung nur über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeu-tung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Wenn sie diese Beschränkungen missachtet, ist das gegenüber Dritten wirksam, gegenüber der Gemeinschaft aber eine Pflichtverletzung.

 

4. Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer

 

Jeder Wohnungseigentümer kann mit seinem Sondereigentum grundsätzlich nach Belieben verfahren. Zu beachten sind aber gesetzliche Regeln, Vereinbarungen oder Beschlüsse. Bei gemeinschaftsbezogenen Störungen bestehen Abwehransprüche nur gegen die Gemeinschaft, bei Beeinträch-tigung des Sondereigentums dagegen unmittelbar gegen den Störer.

 

5. Bauliche Maßnahmen (Veränderungen)

 

Baumaßnahmen, die über Instandhaltungen und -setzungen hinausgehen, können nun mit Mehrheit beschlossen werden. Auf bauliche Veränderungen zur Barrierefreiheit, zum Laden von Elektrofahrzeugen, zum Einbruchschutz und für ein schnelles Internet besteht Anspruch, auch wenn sich keine Mehr- heit findet.

 

Im Grundsatz haben nur die Bauwilligen die Kosten von baulichen Maß-nahmen zu tragen. Sie sind jedoch von allen Eigentümern zu tragen, wenn sie sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren oder auch ohne Amortisierung, wenn sich 2/3 der auf der Versammlung abgegebenen Stimmen und dazu die Hälfte aller Miteigentumsanteile für die Maßnahme ausgesprochen haben.

 

6. Nutzungen und Kosten

 

Das Mitgebrauchsrecht am Gemeinschaftseigentum ist unverändert. Es bleibt auch grundsätzlich bei der anteiligen Kostenlast nach Miteigentumsanteil. Jedich besteht eine neue und weitgehende Abänderungsmöglichkeit der Kostenlast durch Beschluss.

 

7. Eigentümerversammlungen

 

Die Einberufungsfrist beträgt nun drei Wochen. Textform (z.B. E-Mail, WhatsApp) genügt. Durch Beschluss kann die online-Teilnahme an einer Präsenz-Eigentümerversammlung ermöglicht, in Bezug auf einzelne Gegen-stände kann beschlossen werden, dass ein Umlaufbeschluss mit Mehrheit zustande kommt. Vertreter benötigen eine Vollmacht in Textform. Bei Beschlussfassungen entscheidet immer die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Ein Quorum für die Beschlussfähigkeit gibt es nicht mehr. Das Protokoll ist nun unverzüglich zu erstellen.Die Pflicht zur Führung der Beschlusssammlung bleibt.

 

8. Verwaltung

 

Die Verwaltung kann für höchstens fünf Jahre bestellt werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Sie kann nun jederzeit abberufen werden, ohne dass Gründe vorliegen müssen. Verwaltergebühren sind dann längstens bis sechs Monate nach Abberufung zu zahlen.

 

9. Abrechnungswesen

 

Die Verwaltung hat neben der vorbereitenden Aufstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung die neue Aufgabe, einen Vermögensbericht zur Kenntnisnahme vorzulegen. Beim Wirtschaftsplan ist nur noch über die Vorschüsse zu beschließen. Bei der Abrechnung sind Beschlussgegenstand die Nachschüsse sowie die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse.

 

10. Verwaltungsbeirat

 

Die Anzahl der Verwaltungsbeiräte ist nun freigestellt. Gewählt werden können nur Eigentümer. Der Verwaltungsbeirat hat die Verwaltung nicht nur zu unterstützen, sondern nun auch zu überwachen. Sein Vorsitzender ist für den Verwalter der Vertreter der Gemeinschaft. Der Vorsitzende kann zu einer Eigentümerversammlung laden, wenn der Verwalter das pflichtwidrig unterlässt. Für unentgeltlich tätige Beiräte ist die Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.

 

11. Entziehung und Auflösung

 

Bei einer schweren Verletzung von Verpflichtungen gegenüber den anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann letztere ein Gerichtsurteil herbeiführen, das die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums bewirkt.

 

12. Vermietete Eigentumswohnung

 

Die Gemeinschaft hat bei Baumaßnahmen gegenüber Mietern den gleichen Duldungsanspruch wie ein Vermieter. Der Mieter besitzt die mietrechtlichen Ansprüche auf E-Mobilität und Einbruchschutz auch gegenüber der Gemein-schaft. Der Vermieter ist, wenn mietvertraglich nichts anderes vereinbart ist, berechtigt, den unter den Wohnungseigentümern geltenden Abrechnungs-maßstab, häufig die Miteigentumsanteile, auch bei der Abrechnung gegen-über dem Mieter anzuwenden

 

13. Wirksamkeit von Altvereinbarungen und -beschlüsse

 

Der neuen Rechtslage widersprechende Altvereinbarungen oder -beschlüsse sind wirkungslos. Ausnahmen gelten dann, wenn sie den Willen der Fortgeltung in sich tragen, wogegen allerdings eine gesetzliche Vermutung spricht.

 

14. Zertifizierung

 

Die Neuordnung des Verwalterwesens hat den durch die IHK zertifizierten Verwalter eingeführt (§ 26a WEG). Außer bei Eigenverwaltung von Kleinst-gemeinschaften entspricht nur noch die Bestellung eines zertifizierten Ver- walters den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Ab dem 2.12.2022 besteht für jeden Wohnungseigentümer ein Individualanspruch auf zertifizierte Verwaltung. Ein vor dem 1.12.2020 gewählter Verwalter gilt bis zum 1. Juni 2024 als zertifiziert.

 

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