Maklerrecht mit Bestellerprinzip und Halbteilungsgrundsatz

Das Immobilien-Maklerrecht wird allgemein geregelt in den §§ 652 bis 655 BGB und zusätzlich im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 21.04.2015 sowie für die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser seit dem 23.12.2020 in den §§ 656a bis 656d BGB.

 

1. Keine Provision ohne Kausalität

 

Der Makler verdient dann Provision, wenn infolge seines Nachweises oder seiner Vermittlung ein Miet- oder Kaufvertrag zustande gekommen ist. Sonst nicht.

 

2. Entscheidungsfreiheit

 

Auch während der Laufzeit eines Maklervertrages kann der Auftraggeber frei entscheiden, ob und an wen er verkauft bzw. vermietet oder nicht. Insbe-sondere kann er den Hauptvertrag mit einem von ihm selbst gefundenen Interessenten abschließen.

 

3. Einfacher Maklerauftrag

 

Der einfache Maklerauftrag verpflichtet niemanden zu nichts außer zur Pro-visionszahlung bei erfolgreicher Nachweis– oder Vermittlungstätigkeit.

 

4. Alleinauftrag

 

Der Alleinauftrag verbietet dem Auftraggeber, einen weiteren Makler zu beauftragen. Das ist kartell- wie formularrechtlich zulässig. Jedenfalls wenn der Makler im Gegenzug Tätigkeitspflichten übernimmt.

 

5. Hinzuziehungsklausel

 

Wenn vereinbart ist, dass der Auftraggeber keine Maklerprovision zahlen, sondern diese auf den Dritten überwälzt werden soll, finden sich regelmäßig Hinzuziehungsklauseln mit der Verpflichtung des Auftraggebers, Interessenten an den Makler zu verweisen. Denn nur dann kann der Makler versuchen, mit dem Dritten Provisionspflicht zu vereinbaren. Verletzt der Auftraggeber die Verweisungspflicht, können Schadensersatzansprüche entstehen. Der Makler ist so zu stellen, wie er ohne Vertragsverletzung stünde. Das hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

 

6. Verwirkung

 

Mit dem Alleinauftrag einher gehen Treue- und Beratungspflichten des Maklers. Es gilt die Besonderheit, dass bei Pflichtverletzungen - einer Bestrafung gleich - der gesamte Provisionsanspruch verwirkt sein kann.

 

7. Doppelmakler

 

Die provisonspflichtige Maklertätigkeit für beide Seiten ist grundsätzlich zu- lässig.

 

8.  Wohnungsvermietung

 

Bei der Wohnungsvermietung gilt seit 2015 das

 

Bestellerprinzip.

 

Danach muss nur derjenige, der den Makler beauftragt, Provision zahlen. Das ist häufig der Vermieter.

 

9. Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen

 

Bei dem Verkauf von Einfamilienhäusern (auch mit Einliegerwohnung) oder Eigentumswohnungen gilt für Makleraufträge seit dem 23.12.2020 für Ver-braucher der

 

Halbteilungsgrundsatz.

 

Danach muss derjenige, der den Makler beauftragt, mindestens 50 % der Provision tragen. Wenn der Makler für beide Seiten tätig war, beträgt die Provisionslast fest 50 % für jede Seite. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers.

 

10. Textform

 

Maklerverträge zu Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen bedürfen der Textform (z.B. Email, WhatsApp).

 

11. Befristetes Widerrufsrecht

 

Der Verbraucher kann einen Maklervertrag/-auftrag befristet widerrufen, wenn dieser im Rahmen eines Fernabsatzgeschäfts (kein unmittelbarer Kontakt, nur über technische Kommunikationsmittel) oder eines Haustürgeschäfts (Abschluss außerhalb des Geschäftslokals des Maklers) zustande gekommen ist. Bei korrekter Belehrung (strenge Anforderungen) beträgt die Widerrufsfrist 14 Tage, bei falscher oder fehlender Belehrung 1 Jahr und 14 Tage. Bei fristgerechtem Widerruf kann grundsätzlich keine Provisionspflicht entstehen, auch wenn der Makler erfolgreich war. Nur bei ordnungsgemäßer Belehrung entsteht ein Anspruch des Maklers auf Wertersatz, der je nach den Umständen auch die Höhe der Provision erreichen kann.

 

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